Білім айнасы газеті Республикалық газет Маханбетова Тоғжан Жалғасбайқызы
Қорқыт ата атындағы Қызылорда университетінің
«Құқықтану» мамандығының 4 курс студенті
Ғылыми жетекші — Исаева Жанат Амандыққызы
Қорқыт ата атындағы Қызылорда университетінің доценты, з.ғ.к.
Тұрғын үй қатынастарынан туындайтын даулар
Қазақстан Республикасының Президенті Қ.Қ. Тоқаев өзінің 2019 жылғы
2 қыркүйектегі[1] және 2020 жылғы 1 қыркүйектегі халыққа Жолдауында[2], сондай-ақ сайлауалды бағдарламасында мұқтаж азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету қажеттігіне назар аударды, бұл Үкіметтің алдына Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2019 жылғы
31 желтоқсандағы № 1054 қаулысымен бекітілген Тұрғын үй саясаты саласындағы бағдарламаларды тұрғын үй — коммуналдық дамудың 2020 — 2025 жылдарға арналған «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасына біріктіру және тұтастай алғанда, тұрғын үй саясатына оң ықпалын тигізді [3]. Алайда, үй алу мүмкіндігі өсуімен қатар, тұрғын үй қатынастарынан туындайтын даулардың саны мен түрлері де азаймай отыр. Біздің мемлекетте тұрғын үй құқықтық қатынастарынан туындайтын даулар соттар қарайтын азаматтық істердің жалпы санында айтарлықтай үлес салмағына ие.
Тұрғын үй қатынастары – бұл тұрғын үйге байланысты туындайтын қатынастардың әр түрлі түрлерін қамтитын жалпы ұғым: тұрғын үй-жайларды иелену, пайдалану және басқару, мұқтаждарға тұрғын үй-жайларды беру, тұрғын үй қорын басқару және пайдалану және т. б.
Тұрғын үй заңнамасы тұрғын үйлерге белгілі бір талаптар қояды. Ең алдымен, ол тұрғын болуы керек, яғни жыл бойы азаматтардың өмір сүруіне арналған. Бұл дегеніміз, тұрғын үй орналасқан тұрғын үй күрделі ғимарат болуы керек. Әр түрлі уақытша үйлер, вагондар мұндай ғимараттарға жатпайды және тұрғын үй қорының құрамына кірмейді. Мұндай үй-жайларда азаматтар тұра алады, бірақ олармен жалдау (мүліктік жалдау) шарты жасалуы керек. Тұрғын үй құқықтық қатынастарының объектісі қосалқы үй-жайлар (асүйлер, дәліздер және т.б.) бола алмайды.
Тұрғын үй – жалпы тұрақты тұруға арналған және соған пайдаланылатын, белгіленген техникалық, санитарлы және басқа да міндеттерген сай келетін тұрғын үй.
Тұрғын үй қатынастарының негізгі субъектілері тараптар болып табылады. Тараптардың атауы, олардың құқықтық жағдайы бірнеше факторларға байланысты: олардың түріне, осы құқықтық қатынастардың қандай негіздерге байланысты туындайтынына және тұрғын үй берілген тұрғын үй қорының түріне. Мысалы, тұрғын үйді ұйымдастыру қатынастарының тараптары, бір жағынан, тұрғын үй жағдайларын жақсартуға мұқтаж адамдардың есебін жүргізуге және тұрғын үйді бөлуге уәкілетті органдар (жергілікті әкімшілік, мемлекеттік кәсіпорындар мен ұйымдар, тұрғын үй-құрылыс және тұрғын үй кооперативтері), ал екінші жағынан — осы тұрғын үй қорында тұрғын үй алуға құқығы бар азамат.
Тұрғын үй даулары — бұл тұрғын үй объектілерін иелену, пайдалану және билік ету құқығына байланысты даулар. Жанжалдың тараптары болып азаматтар, үй-жайлардың иелері, жалдаушылары немесе жалға алушылары болып табылады. Мұндай даулардың ерекшелігі — олардың бірден үш салаға жатуы : тұрғын үй, отбасылық, азаматтық.
Тұрғын үй кодексіне қатысты даулар тұрғын үйге ордерді тануға немесе танымауға, коммуналдық немесе мемлекеттік қордың үйлерінен тұрғын үй алуға заңмен қарастырылған құқықты беруге, сондай-ақ жатақханаларды немесе басқа да қызметтік үй-жайларды пайдалануға байланысты дауларға қатысты. Бұған әдетте жекешелендіруге немесе тұрғын үйді жалға алуға және т. б. байланысты даулы мәселелер кіреді.
Аталған заңдармен:
- үйді немесе пәтерді қайта жабдықтауға немесе қайта жаңартуға;
- үй-жайды тұрғын емес үйден тұрғын үйге немесе керісінше ауыстыруға;
- мемлекеттен жеңілдікті тәртіппен тұрғын үй алу құқығына (әлеуметтік жалға алуға);
- тұрғын үй-жайларды меншік және пайдалану құқығын іске асыруға;
- көппәтерлі үй иелерінің қатынастарына;
- көп пәтерлі үйді басқаруға;
- әлеуметтік пайдаланылатын тұрғын үйді жалдауға (орташа ақыға);
- тұрғын үй кооперативтерін ұйымдастыруға және қызметіне;
- күрделі құрылысқа капитал қалыптастыруға;
- HOA қызметін лицензиялауға;
- мемлекеттік тұрғын үй қадағалауын қамтамасыз ету;
- халықты коммуналдық қызметтермен қамтамасыз етуді ұйымдастыру;
тұрғын үй қорын жекешелендіру даулары жатады.
Әрбір тұрғын үй ісі азаматтық сияқты кең мағынада да әр түрлі. Тұрғын үй істері бар, оларды сот іс жүзінде салыстырмалы түрде оңай шешеді. Бірақ іс жүзінде сіз жүздеген парақтармен өлшенетін, бірнеше жылға созылатын, апелляциялық және кассациялық сатыларынан өтетін тұрғын үй істерін таба аласыз.
Тұрғын үй даулары қатынастардың басқа қатысушыларының азаматтар мен ұйымдардың жалған немесе нақты құқықтарын бұзуынан туындайды. Дауларға мемлекеттік билік айтарлықтай қатысады. Мысалы, азаматтарды тұрғын үй есебіне қабылдау тәртібі; Коммуналдық қызметтерге ақы төлеу мөлшері; өңірлік билік орындарының тұрғын үйді қадағалауды ұйымдастыруы. Үйлердің апатты деп танылуына, сондай-ақ тұрғындардың өтемақы немесе балама тұрғын үй алуына байланысты даулар саны артып келеді. Мұндай даулардың белсенді қатысушылары-аймақтық билік.
Тұрғын үй дауларының ең танымал түрлері:
- пәтерге, жеке үйге немесе басқа жылжымайтын мүлікке меншік құқығын белгілеу;
- ипотекалық несие бойынша қарызға байланысты үйіңізді қайтару;
- жалдау ақысы бойынша берешекті алу;
- өсиет, сыйға тарту туралы куәлік, жалға алу шарты арқылы құқықтарды белгілеу;
- бұрын жасалған шарттарды жарамсыз немесе өз күшін жоғалтқан деп тану;
- тұрғын үй-жай үшін ақы төлеу тәртібін белгілеу;
- отбасы мүшесінің бірінің үй-жайды пайдалану құқығынан айырылғанын тану;
- үй-жайларды пайдалану ережелерін анықтау;
- мұраға байланысты мәселелер;
- кәмелетке толмаған немесе қабілетсіз адамдардың құқықтарын қорғау;
- жалдау мерзімінің соңында туындайтын даулар;
- тұрғын үй құқығының барлық мәселелері бойынша өкілдік ету;
- кепілмен қамтамасыз ету және өтемақы төлеуге өтінімдер[4].
Бүгінде Қазақстан Республикасының соттарына азаматтар мен ұйымдардың тұрғын үй саласындағы құқықтары мен мүдделерін қорғау туралы көптеген өтініштері келіп түсуде. Тұрғын үй дауларын дұрыс және уақтылы қарау және шешу заңдылықты нығайтуға, құқық бұзушылықтардың алдын алуға ықпал етеді, азаматтардың бұзылған құқықтарын, бостандықтары мен заңмен қорғалатын мүдделерін қорғауды қамтамасыз етеді. Мысалы, тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы талап; тұрғын үйді жалдау шартын өзгерту туралы талап; пайдалану құқығын жүзеге асыру кезінде кедергілердің болмауы туралы талап; құқықты тану туралы талап және тұрғын үй құқығын жоғалту туралы талап және т.б. жоғарыда аталған талаптардың әрқайсысы әртүрлі жағдайларда берілетінін атап өткен жөн, сондықтан оларды әрқайсысының ішінде нақты жағдайларға байланысты жіктеуге болады.
Тұрғын үй дауларының келесі түрлерін ажыратуға болады:
- Тұрғын үй-жайларды сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбастау шарттарын жарамсыз деп тану туралы даулар;
- Мұрагерлік тәртібімен тұрғын үй-жайларға меншік құқығын беру кезіндегі даулар;
- Әлеуметтік жалдау шарты бойынша тұрғын үй-жайларды беру туралы даулар;
- Әлеуметтік жалдау шарттары бойынша берілген тұрғын үй-жайлармен алмасуды жарамсыз деп тану туралы даулар;
- Тұрғын үйді әлеуметтік жалдау шартын өзгерту туралы даулар;
- Тұрғын үй-жайға қоныстандыру туралы даулар;
- Тұрғын үйден шығару туралы даулар;
- Тұрғын үйді бөлу туралы даулар;
- Тұрғын үйді пайдалану тәртібі туралы даулар.
Қазақстан Республикасында тұрғын үй қатынастары Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуірдегі № 94 «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңымен[5]., Азаматтық Кодекспен [6], «Меншік иесі қалдырған тұрғын үйге құқық туралы дауларды соттардың қарау практикасы туралы» Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының 2006 жылғы 20 сәуірдегі N 3 нормативтік қаулысы[7], Азаматтардың мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй-жайларды жекешелендіру туралы заңнаманы қолдануының сот практикасы туралы Қазақстан Республикасы Жоғарғы сотының 1997 жылғы 18 шілдедегі № 9 нормативтік қаулысымен[8] реттеледі.
Істі сотта қараған кезде тараптардың әрқайсысы дәлелдемелер беру, өтініштер беру және куәларды шақыру құқығын сақтайды. Егер шығарылған шешім тараптардың бірін қанағаттандырмаса, оған апелляциялық тәртіппен шағымдануға болады. Барлық тұрғын үй даулары көптеген нюанстармен және жоғары күрделілікпен сипатталады
Істерді сотта қарау кезінде өтінішті уақтылы беру және ескіру мерзімін өткізіп алмау маңызды. Көптеген жанжал жағдайлары үшін бұл мерзім үш жылға шектелген. Жылжымайтын мүлікті сыйға тартуға байланысты дауларды бір жыл ішінде, зорлық – зомбылық қаупі бар мәмілелер жасасу жағдайларын, тұрғын үй саласындағы алаяқтық әрекеттерді-бес жыл ішінде қарауға болады.
Тұрғын үй даулары қатынастардың басқа қатысушыларының азаматтар мен ұйымдардың жалған немесе нақты құқықтарын бұзуынан туындайды. Дауларға мемлекет пен муниципалды билік айтарлықтай қатысады. Мысалы, мыналар белгіленеді: азаматтарды тұрғын үй есебіне қабылдау тәртібі; Коммуналдық қызметтерге ақы төлеу мөлшері; өңірлік билік орындарының тұрғын үйді қадағалауды ұйымдастыруы. Үйлердің апатты деп танылуына, сондай-ақ тұрғындардың өтемақы немесе балама тұрғын үй алуына байланысты даулар саны артып келеді. Мұндай даулардың белсенді қатысушылары — жергілікті билік.
Даулы жағдайлар туындаған кезде оларды екі жолмен шешуге болады: келіссөздер барысында ортақ келісімге келу не сотқа жүгіну.
Бірінші әдіс жақсырақ, өйткені уақыт пен қаражатты үнемдеуге болады. Егер тараптар келісе алса, барлық ережелер бойынша тиісті келісім жасасу жеткілікті болады. Ымыраға келу мүмкін болмаған кезде, жанжалды шешу тек сот органдарында мүмкін болады.
Пайдаланған әдебиеттер:
- Қазақстан Республикасының Президенті Қ.Қ. Тоқаевтың 2019 жылғы 2 қыркүйектегі халыққа Жолдауы
- Қазақстан Республикасының Президенті Қ.Қ. Тоқаевтың 2020 жылғы 1 қыркүйектегі халыққа Жолдауы
- Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2019 жылғы 31 желтоқсандағы № 1054 қаулысымен бекітілген Тұрғын үй саясаты саласындағы 2020 — 2025 жылдарға арналған «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасы
- Андрей Суворов https://suvorov.legal/zhilishhnye-spory/
- Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуірдегі № 94 «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңы
- Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі 1994 жылғы 27 желтоқсандағы
№ 268-ХIII. - «Меншік иесі қалдырған тұрғын үйге құқық туралы дауларды соттардың қарау практикасы туралы» Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының 2006 жылғы 20 сәуірдегі
N 3 нормативтік қаулысы - Азаматтардың мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй-жайларды жекешелендіру туралы заңнаманы қолдануының сот практикасы туралы Қазақстан Республикасы Жоғарғы сотының 1997 жылғы 18 шілдедегі № 9 нормативтік қаулысы
